Devriez-vous acheter une location avant d’acheter votre primaire ?

Ashley :
C’est Real Estate Rookie, épisode…

Remington James :
48.

Ashley :
148. Je m’appelle Ashley Kehr et je suis accompagné de deux co-animateurs aujourd’hui. Tony Robinson et…

Remington James :
Remington James.

Ashley :
Et Remington James. Tony, qu’avons-nous aujourd’hui sur la réponse Rookie d’aujourd’hui ? Quelle est la réponse Rookie pour les nouveaux auditeurs qui se connectent aujourd’hui ?

Toni :
Ouais. Donc, pour ceux d’entre vous qui nous rejoignent pour la première fois, chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous donnons les informations d’inspiration, l’éducation, la motivation et toute autre « tion » dont vous pourriez avoir besoin pour démarrer votre carrière d’investisseur immobilier, ou continuez et explosez si vous avez déjà commencé, alors… J’adore que nous ayons un troisième co-animateur ici aujourd’hui pour pimenter les choses, mais Ash, qu’avons-nous au programme pour aujourd’hui ? Dans quoi s’embarque-t-on ?

Ashley :
Donc, la question d’aujourd’hui vient en fait de mes DM sur Instagram. Donc, si vous voulez nous envoyer une question, vous pouvez m’envoyer un DM ou Tony. Je suis @wealthfromrentals sur Instagram et il s’appelle @tonyjrobinson. Donc, la question de cette semaine est de Brandon Goldman et il a dit, salut Ashley, j’avais une question rapide qui, je pensais, pourrait être un sujet pertinent pour de nombreux nouveaux investisseurs. Je loue actuellement une maison dans un super quartier à un prix avantageux, moins cher que ce que je paierais pour l’hypothèque, les taxes, l’assurance, si je devais acheter la même maison sur le marché actuel. Je cherche à investir dans mon premier immeuble locatif dans une autre ville qui connaît une forte croissance. Je n’y habiterais pas moi-même en raison d’obligations professionnelles et familiales, mais est-ce une mauvaise idée d’acheter un immeuble de rapport avant d’acheter ma première résidence personnelle ? Tony, qu’en penses-tu ?

Toni :
Ouais. Donc, Brandon, je suis super content que vous ayez posé cette question car c’est une question qui revient souvent, en particulier parmi les personnes qui cherchent à se lancer dans l’investissement et j’étais moi-même dans la même situation avant d’avoir ma première transaction immobilière . La réponse courte à votre question, Brandon, est-ce une mauvaise idée d’acheter un immeuble de placement avant d’acheter votre résidence personnelle ? La réponse courte est non, mais je pense qu’il y a plusieurs façons de prendre cette décision et honnêtement, que ce soit ou non la bonne décision, dépend de chaque personne et de sa situation unique. Je pense qu’une lentille à travers laquelle vous pouvez en quelque sorte examiner cette décision n’est que des mathématiques pures.
Disons que vous avez pour objectif d’atteindre un certain nombre de valeur nette, ou que vous avez pour objectif d’atteindre un certain nombre de flux de trésorerie. L’une de ces décisions va se prêter à vous aider lorsque vous atteindrez cet objectif un peu plus rapidement, peut-être que l’achat de votre résidence principale vous aidera à atteindre votre objectif de valeur nette un peu plus rapidement, car peut-être que la maison ou les marchés que vous êtes l’achat s’apprécie un peu plus vite. Mais si vos objectifs sont centrés sur les flux de trésorerie, il est peut-être plus logique de rechercher le bien locatif. Je peux vous dire ce que j’ai fait dans cette situation, Brandon, et peut-être que cela vous donnera des instructions. J’étais, en quelque sorte, j’avais la même décision à prendre, est-ce que j’achète mon premier immeuble de placement ? Est-ce que j’achète ma résidence principale ? Et j’ai opté pour l’achat de ma résidence principale avant de me lancer dans l’investissement immobilier. La raison pour laquelle j’ai fait ça était émotionnelle. Et je peux dire que, avec une certitude à 100% pour moi, c’était une décision purement émotionnelle.
Ma femme, qui était mon fiancé à l’époque, et mon fils, nous vivions dans un appartement. J’ai grandi en vivant dans un appartement, nous n’avions pas cette maison familiale en grandissant, ou vous deviez ne pas avoir votre taille en vieillissant et des trucs comme ça, donc pour moi et ma famille, je voulais un port d’attache, d’accord ? Un endroit où nous pourrions en quelque sorte construire les souvenirs de notre famille. Et pour moi, c’était plus important que de faire le saut dans ma carrière d’investisseur parce que je savais que je finirais par conclure cette première transaction. Mais pour moi, la bonne décision pour moi et ma famille était d’obtenir notre résidence principale en premier. Et comme je l’ai dit, c’est purement émotionnel, mais c’est ce qui m’a aidé à dormir la nuit. Donc, ce sont mes pensées, Ash. Je ne sais pas, qu’est-ce que tu as ?

Ashley :
Oui, je ne pense vraiment pas que ce soit mal ou que vous ne devriez pas investir dans une propriété avant d’acheter votre résidence principale, mais comme vous l’avez dit, Tony, regardez les chiffres. Alors peut-être regardez dans cinq ans, quel sera votre retour ? Donc, si vous achetez votre résidence principale maintenant, combien de temps devrez-vous attendre avant de pouvoir économiser de l’argent ? Ou avez-vous un autre moyen de financer votre immeuble de placement ? Alors, quand pourriez-vous réellement obtenir votre immeuble de placement ?
Et puis dans l’autre sens aussi. Si vous allez acheter un immeuble de placement maintenant, combien de temps avant de pouvoir acheter votre résidence principale ? Je pense que vous avez une propriété que vous payez moins que ce que vous auriez sur une résidence principale. Oui, vous n’accumulez pas de fonds propres dans quoi que ce soit, donc c’est vraiment quelque chose à regarder aussi, c’est que vous ne gagnez pas de fonds propres en payant un loyer. Mais aussi, seriez-vous en mesure de vous permettre d’entrer dans une propriété qui ressemble à celle dans laquelle vous vous trouvez actuellement et de pouvoir vous le permettre et de ne pas avoir à lutter aussi et de pouvoir vivre selon vos moyens ou en dessous de votre signifie encore? Donc, je pense qu’il y a beaucoup de facteurs qui entrent en ligne de compte, mais je ne pense pas qu’il y ait quelque chose de mal à acheter d’abord un immeuble de placement.

Toni :
J’adore le point que vous avez soulevé Ashley, à propos d’essayer de décider ou de déterminer combien de temps vous devrez attendre, quelle que soit la route que vous emprunterez. Comme pour nous, nous avons obtenu notre résidence principale, puis, presque exactement un an plus tard, nous avons obtenu notre premier immeuble de placement, c’est donc le temps qu’il nous a fallu pour nous préparer. Alors oui, Brandon, si peut-être que l’achat de votre résidence principale va repousser votre investissement d’une décennie, alors peut-être que vous avez une réévaluation à faire là-bas, mais je pense que c’est un très bon baromètre. Et je suppose qu’il y a quelques choses à regarder, n’est-ce pas? Le premier est votre capital dont vous disposez, n’est-ce pas? Par exemple, quelle part de votre capital disponible ira à ce premier achat. Et puis, deuxièmement, votre capacité à obtenir une approbation de prêt. Par exemple, si vous sortez et obtenez d’abord ce bien locatif, avez-vous toujours le DTI, le ratio dette / revenu, pour vous permettre de sortir et d’obtenir un prêt hypothécaire pour résidence principale, quelle que soit la période qui suit. Donc, certaines choses à penser à coup sûr.

Ashley :
Ouais. Et aussi, si vous êtes marié aussi, il faut envisager de mettre des propriétés au nom de l’autre afin qu’une personne ait le ratio dette / revenu sur l’immeuble de placement, puis peut-être que le principal ira au nom de l’autre conjoint. Et c’est que le rapport dette/revenu affecte également celui de la résidence principale. Il y a donc différentes façons de le faire aussi, que vous pouvez envisager si vous êtes marié. Donc, une autre chose que je voulais juste ajouter, c’est que lorsque je me suis mariée, nous vivions, en fait, dans l’ancienne maison des grands-parents de mon mari et elle appartenait toujours à ses parents. Et j’ai commencé à investir, en 2014, j’ai acheté ma première propriété et nous n’avons acheté cette ferme qu’en 2015, puis nous n’avons construit notre maison qu’en 2016. Donc, techniquement, nous avons vraiment investi avant de posséder quoi que ce soit nous-mêmes. Ça a fini par marcher pour nous, alors… Quelque chose d’autre à ajouter là-dessus, Tony ?

Toni :
Non, je pense que nous avons tout touché. Et Brandon, désolé que nous n’ayons pas de réponse noir sur blanc pour vous, mais j’ai l’impression que c’est le genre de choses où cela dépendra beaucoup de votre situation unique et de ce qui se passe. Mais j’espère que cela vous donne au moins une sorte de garde-corps ou certains facteurs de décision que vous pouvez en quelque sorte examiner pour vous aider à vous orienter dans la bonne direction.

Ashley :
Ouais. Il suffit de déterminer les chiffres et de regarder dans cinq ans, dans 10 ans. Exécutez simplement ces chiffres pour chaque scénario pour voir où vous vous retrouvez également. Et je pense que l’idée aussi, c’est que vous cherchez à regarder-

Remington James :
[inaudible 00:07:22].

Ashley :
Nous perdons un co-animateur.

Remington James :
Est-ce-que je peux?

Ashley :
Ouais, vas-y. Dites au revoir à tout le monde.

Remington James :
Au revoir.

Toni :
Il est comme, j’en ai fini avec ça.

Ashley :
Donc, pour conclure. Analysez ces chiffres et regardez-les à long terme, et ce qui fonctionnera le mieux pour vous et votre situation. Et juste pour souligner aussi, ce que Tony a dit au début, c’est que le cash-flow que vous recherchez, est-ce une appréciation ? Voulez-vous construire votre valeur nette? Voulez-vous devenir plus liquide ? Donc, ces scénarios jouent un rôle, mais dans l’ensemble, il n’y a rien de mal à acheter un immeuble de placement avant votre primaire. Surtout si vous sortez et regardez des marchés plus abordables qui ont aussi des flux de trésorerie plus élevés que ceux où vous voulez vivre.

Toni :
Bien dit.

Ashley :
D’accord. Eh bien, merci beaucoup pour votre écoute. En fait, nous enregistrons cela le soir du Nouvel An en ce moment. Alors Tony, quels sont tes grands projets pour le Nouvel An ?

Toni :
Eh bien, j’ai en fait le COVID en ce moment, donc mes plans pour le Nouvel An sont de rester à peu près à la maison et de ne rien faire et d’essayer de ne rendre personne d’autre malade, alors…

Ashley :
Ça a l’air amusant. En fait, j’aime rester à la maison alors [inaudible 00:08:35].

Toni :
Mais tu as de grands projets pour ce soir, Ashley. Que se passe-t-il dans vos résolutions du Nouvel An pour ce soir ?

Ashley :
Eh bien, nous faisons la même chose que nous avons fait l’année dernière. Nous allons avec quelques familles dans un hôtel avec une piscine intérieure et les enfants nagent toute la nuit. Nous commandons de la nourriture et prenons des boissons et nous traînons tous pendant que les enfants nagent et se divertissent, alors…

Toni :
Très bien. Eh bien, prenez quelques photos supplémentaires pour moi dans l’esprit que je ne suis pas là, que je suis enfermé à la maison, alors…

Ashley :
Ouais, je suis plus comme une personne Seltzer. Coups… Vous m’avez vu à Las Vegas. Les coups ne me font pas bien. D’accord. Eh bien, bonne fin d’année à tous, car cela sera diffusé quelques semaines après le Nouvel An, mais envoyez-nous vos messages sur Instagram @wealthfromrentals ou @tonyjrobinson si vous voulez que votre question figure sur une réponse de recrue. Merci beaucoup les gars pour votre écoute et nous serons de retour mercredi, mais écoutons d’abord quelque chose de bigpockets.com qui peut vous être utile.